Theo mặt bằng giá năm 2026, chi phí xây một căn nhà phố 3 tầng và tum trên nền 90 m² tại Dragon Eden, theo mẫu tổng sàn 191 – 213 m², dao động khoảng 1,0 – 1,25 tỷ đồng nếu chỉ thuê phần thô và nhân công hoàn thiện. Nếu xây trọn gói hoàn thiện mức phổ thông, chi phí khoảng 1,6 – 1,9 tỷ đồng. Với mức hoàn thiện khá, chi phí khoảng 1,9 – 2,2 tỷ đồng. Con số này chưa gồm chi phí gia cố móng cọc (nếu cần), thiết kế, thủ tục và nội thất rời. Cộng các khoản này, tổng ngân sách hợp lý để có một căn nhà vào ở được nằm trong khoảng 1,8 – 2,6 tỷ đồng. Đây là dự toán tham khảo, tính theo diện tích xây dựng quy đổi khoảng 250 – 280 m² và đơn giá phổ biến trên thị trường. Chi phí thực tế phụ thuộc vào thiết kế, vật liệu, kết quả khảo sát địa chất và nhà thầu. Dragon Eden có tên pháp lý Khu dân cư Mai Bá Hương, quy mô 146,8 ha tại xã Lương Hòa, tỉnh Tây Ninh (Bến Lức, Long An cũ), do Công ty Cổ phần Tandoland làm chủ đầu tư và Công ty Cổ phần Mai Bá Hương làm đơn vị phát triển. Bộ mẫu nhà và giỏ hàng nền được công bố tại website Dragon Eden.
Dự toán nhanh chi phí xây nhà phố 5×18 m tại Dragon Eden (tham khảo 2026)
| Hạng mục | Mức tham khảo |
| Tổng sàn theo mẫu chủ đầu tư | 191,42 m² (có garage) / 213,51 m² (không garage) |
| Diện tích xây dựng quy đổi để tính giá | Khoảng 250 – 280 m² |
| Phần thô và nhân công hoàn thiện | Khoảng 3,8 – 4,5 triệu đồng/m² quy đổi → khoảng 1,0 – 1,25 tỷ đồng |
| Trọn gói hoàn thiện phổ thông | Khoảng 6,0 – 6,8 triệu đồng/m² quy đổi → khoảng 1,6 – 1,9 tỷ đồng |
| Trọn gói hoàn thiện khá | Khoảng 7,0 – 8,0 triệu đồng/m² quy đổi → khoảng 1,9 – 2,2 tỷ đồng |
| Gia cố móng cọc (nếu địa chất yêu cầu) | Khoảng 60 – 150 triệu đồng |
| Thiết kế (nếu không dùng mẫu sẵn) | Khoảng 30 – 80 triệu đồng |
| Nội thất rời, thiết bị | Khoảng 150 – 500 triệu đồng tùy nhu cầu |
| Thời gian thi công | Khoảng 5 – 7 tháng |
Dự toán tham khảo, không phải báo giá. Đơn giá thay đổi theo vật liệu, thiết kế, nhà thầu và biến động thị trường.
Vì sao cần tính chi phí theo diện tích quy đổi, không chỉ theo tổng sàn?
Phần lớn nhà thầu tính giá xây nhà theo diện tích xây dựng quy đổi, tức tổng sàn cộng thêm phần móng, mái, sân thượng và sân theo hệ số. Với mẫu nhà phố 5×18 m tại Dragon Eden, tổng sàn 191 – 213 m² thường tương ứng diện tích quy đổi khoảng 250 – 280 m². Nếu chỉ lấy tổng sàn nhân đơn giá, người mua sẽ tính thiếu đáng kể và dễ bị động về tài chính.
Diện tích quy đổi được tính bằng cách cộng diện tích từng hạng mục nhân với hệ số phản ánh khối lượng thi công. Sàn các tầng trệt, lầu 1, lầu 2 và phần tum có mái thường tính 100%. Phần móng tính theo loại móng: móng cọc thường tính khoảng 20 – 40% diện tích tầng trệt (chưa gồm tiền ép cọc), móng băng khoảng 50 – 70%. Sân thượng không mái che thường tính khoảng 30 – 50%, có mái che tính cao hơn. Sân trước, sân sau có đổ bê tông, lát nền, tường rào thường tính khoảng 50 – 70%. Mỗi nhà thầu có bảng hệ số riêng, nên khi so sánh báo giá cần quy về cùng một cách tính.
Áp dụng cho mẫu nhà phố 5×18 m của Dragon Eden, mỗi tầng xây khoảng 70 m² sau khi trừ khoảng lùi trước 2 m và lùi sau 2 m theo mẫu. Phần tum chiếm tối đa 30% diện tích sàn mái. Phần còn lại là sân thượng trước và sau trồng cây, làm vườn rau, bếp BBQ. Khi cộng sàn ba tầng và tum, móng, sân thượng và sân trước – sau theo hệ số, tổng diện tích quy đổi của phương án không garage (213,51 m² sàn) rơi vào khoảng 260 – 280 m². Phương án có garage (191,42 m² sàn) khoảng 250 – 270 m². Chênh lệch chi phí giữa hai phương án không lớn như chênh lệch tổng sàn, vì khu garage vẫn cần móng, nền, cổng và hoàn thiện, dù không tính vào diện tích sàn sử dụng.
Một yếu tố khác cần lưu ý tại khu vực Bến Lức là địa chất. Đây là vùng đất thấp ven sông, nền đất tự nhiên thường yếu. Dù hạ tầng Dragon Eden đã được san nền đến cao độ +2,2 m, phần lớn nhà phố 3 tầng và tum ở khu vực này vẫn được các kỹ sư khuyến nghị gia cố móng cọc, bằng cọc bê tông ly tâm hoặc cọc vuông tùy tải trọng. Chi phí ép cọc tính riêng, phụ thuộc chiều sâu cọc và số lượng cọc, thường khoảng 60 – 150 triệu đồng cho một căn nhà phố 5×18 m. Trước khi chốt thiết kế móng, nên khảo sát địa chất hoặc tham khảo kết quả của các căn đã xây cùng dãy.
Dự toán chi tiết theo từng phương án xây
Chủ nhà tại Dragon Eden có ba phương án chính: thuê phần thô rồi tự mua vật tư hoàn thiện, xây trọn gói mức phổ thông, hoặc xây trọn gói mức khá. Với diện tích quy đổi khoảng 250 – 280 m², chi phí tương ứng khoảng 1,0 – 1,25 tỷ đồng (phần thô), 1,6 – 1,9 tỷ đồng (trọn gói phổ thông) và 1,9 – 2,2 tỷ đồng (trọn gói khá), chưa gồm móng cọc, thiết kế và nội thất rời.
Phương án phần thô và nhân công hoàn thiện phù hợp với chủ nhà có thời gian, muốn tự chọn vật liệu hoàn thiện để kiểm soát chất lượng và chi phí. Nhà thầu lo toàn bộ kết cấu: móng, cột, dầm, sàn, tường, mái, hệ thống điện nước âm tường, chống thấm cơ bản. Đồng thời, nhà thầu cung cấp nhân công lát gạch, sơn nước, lắp thiết bị. Chủ nhà tự mua gạch ốp lát, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh, đèn, tủ bếp. Với đơn giá khoảng 3,8 – 4,5 triệu đồng/m² quy đổi, phần nhà thầu khoảng 1,0 – 1,25 tỷ đồng. Chi phí vật tư hoàn thiện do chủ nhà mua thường thêm khoảng 500 – 800 triệu đồng tùy mức chọn. Tổng cuối cùng có thể tương đương hoặc thấp hơn trọn gói một chút, nhưng đòi hỏi chủ nhà bỏ nhiều công sức.
Phương án trọn gói hoàn thiện phổ thông phù hợp với đa số gia đình muốn nhận nhà “chìa khóa trao tay”. Nhà thầu lo từ phần thô đến hoàn thiện với bộ vật liệu tầm trung: gạch ốp lát phổ thông, sơn nội ngoại thất thương hiệu phổ biến, cửa nhôm kính hệ thường, thiết bị vệ sinh tầm trung. Đơn giá khoảng 6,0 – 6,8 triệu đồng/m² quy đổi, tổng khoảng 1,6 – 1,9 tỷ đồng. Phương án trọn gói hoàn thiện khá dùng vật liệu tốt hơn như gạch khổ lớn, cửa nhôm hệ cao cấp, thiết bị vệ sinh thương hiệu tốt, đá ốp bếp, lan can kính. Đơn giá khoảng 7,0 – 8,0 triệu đồng/m² quy đổi, tổng khoảng 1,9 – 2,2 tỷ đồng. Nếu muốn mức cao cấp với vật liệu nhập khẩu, mặt dựng kính lớn hay hệ thống nhà thông minh, đơn giá có thể vượt 8,5 triệu đồng/m².
Cần lưu ý rằng mặt bằng giá vật liệu năm 2026 có nhiều biến động. Giữa năm, giá cát xây dựng có nơi tăng tới 73% và đá xây dựng tăng tới 63% so với cùng kỳ năm trước. Thép và xi măng cũng được các nhà sản xuất lớn điều chỉnh tăng nhiều lần trong năm. Vì vậy, chủ nhà nên yêu cầu báo giá có hiệu lực rõ ràng, chốt đơn giá các hạng mục chính trong hợp đồng, và dự phòng thêm khoảng 5 – 10% ngân sách cho biến động.
| Phương án | Đơn giá tham khảo (triệu đ/m² quy đổi) | Chi phí khoảng (250 – 280 m² quy đổi) | Phù hợp với |
| Phần thô và nhân công hoàn thiện | 3,8 – 4,5 | 1,0 – 1,25 tỷ đồng (chưa gồm vật tư hoàn thiện) | Chủ nhà có thời gian, muốn tự chọn vật liệu |
| Trọn gói hoàn thiện phổ thông | 6,0 – 6,8 | 1,6 – 1,9 tỷ đồng | Gia đình muốn nhận nhà hoàn chỉnh, ngân sách vừa phải |
| Trọn gói hoàn thiện khá | 7,0 – 8,0 | 1,9 – 2,2 tỷ đồng | Gia đình ưu tiên vật liệu tốt, ở lâu dài |
Tổng ngân sách đất và nhà tại Dragon Eden là bao nhiêu?
Cộng giá đất và chi phí xây dựng, tổng ngân sách để sở hữu một căn nhà phố 3 tầng và tum hoàn chỉnh trên nền 90 m² tại Dragon Eden vào khoảng 4,1 – 5,9 tỷ đồng. Mức cụ thể tùy phân khu, vị trí nền và mức hoàn thiện. Đây là con số giúp người mua lập kế hoạch tài chính tổng thể thay vì chỉ nhìn vào giá đất.
Về giá đất, tại phân khu Dragon Park (giai đoạn 1), bảng giá áp dụng từ ngày 10/03/2026 cho nền 90 m² dao động khoảng 2,338 – 2,501 tỷ đồng chưa VAT. Tại phân khu Dragon River (giai đoạn 2, mở bán từ 19/09/2026), giá nền 90 m² khoảng 2,597 – 3,287 tỷ đồng chưa VAT, trước chiết khấu. Riêng Dragon River có nhiều lớp chiết khấu cộng dồn có thể giảm đáng kể giá cuối cùng. Ví dụ, nền B10-55 khi đủ điều kiện ưu đãi tối đa và thanh toán nhanh còn khoảng 2,22 tỷ đồng đã gồm VAT. Cộng chi phí xây trọn gói phổ thông khoảng 1,6 – 1,9 tỷ đồng, cùng móng cọc, thiết kế, nội thất cơ bản khoảng 0,2 – 0,6 tỷ đồng, tổng ngân sách rơi vào khoảng 4,1 – 5,9 tỷ đồng.
Để dễ hình dung, một căn nhà phố bốn phòng ngủ, có sân thượng và giếng trời, trên nền 90 m² có sổ riêng, trong khu đô thị có công viên trung tâm 2,1 ha, trường học liên cấp và bệnh viện nội khu, có tổng chi phí thấp hơn đáng kể so với nhà phố cùng diện tích tại nhiều khu vực nội thành TP.HCM. Dự án cách trung tâm TP.HCM khoảng 30 km, khoảng 40 phút di chuyển qua đường Lương Hòa – Bình Chánh 60 m, tuyến đã thông xe ngày 28/07/2026. Đây là lý do nhiều gia đình trẻ cân nhắc mô hình “mua đất có sổ, tự xây nhà” thay vì mua nhà phố xây sẵn chờ sổ.
| Kịch bản | Giá đất nền 90 m² (chưa VAT) | Chi phí xây và hoàn thiện | Tổng ngân sách tham khảo |
| Dragon Park, hướng Tây Bắc, trọn gói phổ thông | Khoảng 2,34 tỷ đồng | Khoảng 1,8 – 2,1 tỷ đồng (gồm móng cọc, nội thất cơ bản) | Khoảng 4,1 – 4,4 tỷ đồng |
| Dragon Park, góc công viên, trọn gói khá | Khoảng 2,50 tỷ đồng | Khoảng 2,1 – 2,6 tỷ đồng | Khoảng 4,6 – 5,1 tỷ đồng |
| Dragon River, B11 view trường, trọn gói khá | Khoảng 3,29 tỷ đồng (trước chiết khấu) | Khoảng 2,1 – 2,6 tỷ đồng | Khoảng 5,4 – 5,9 tỷ đồng |
Cách tối ưu chi phí xây nhà tại Dragon Eden
Có năm cách hiệu quả để tối ưu chi phí xây nhà tại Dragon Eden: dùng mẫu nhà sẵn của chủ đầu tư, chọn đúng thời điểm thi công, chốt hợp đồng chi tiết với nhà thầu, tận dụng thiết kế thông gió tự nhiên, và cân nhắc hợp tác thi công cùng các chủ nhà trong dãy.
Cách thứ nhất là dùng mẫu nhà sẵn. Bộ mẫu nhà phố 5×18 m của chủ đầu tư (191,42 m² có garage và 213,51 m² không garage) đã được thiết kế đúng các chỉ tiêu: 3 tầng và tum, cao 14,2 m, lùi trước 2 m, tum không quá 30% sàn mái, hệ số sử dụng đất 2,4. Dùng mẫu này giúp tiết kiệm phần lớn chi phí thiết kế kiến trúc, giảm rủi ro phải chỉnh sửa vì sai chỉ tiêu, và rút ngắn thời gian chuẩn bị hồ sơ. Chủ nhà chỉ cần thuê kỹ sư triển khai kết cấu, điện nước chi tiết phù hợp địa chất lô đất. Cách thứ hai là chọn thời điểm thi công. Mùa khô ở Nam Bộ, từ khoảng tháng 12 đến tháng 4, thuận lợi cho phần móng và kết cấu, ít gián đoạn vì mưa, giảm hao hụt vật tư. Dự án không quy định thời hạn bắt buộc phải xây, nên chủ nhà có thể chủ động chọn thời điểm khi giá vật liệu ổn định hơn.
Cách thứ ba là chốt hợp đồng chi tiết. Hợp đồng nên ghi rõ diện tích quy đổi và hệ số, chủng loại và thương hiệu vật tư từng hạng mục, đơn giá cố định hay có điều chỉnh, tiến độ thanh toán theo giai đoạn thi công, thời gian bảo hành kết cấu và chống thấm. Đây là cách hạn chế phát sinh, vốn là nguyên nhân phổ biến khiến chi phí vượt dự toán. Cách thứ tư là tận dụng thiết kế thông gió tự nhiên. Mẫu nhà Dragon Eden có giếng trời xuyên tầng, sân trước, sân sau và sân thượng trồng cây. Giữ những yếu tố này thay vì xây kín giúp nhà mát hơn, giảm chi phí điều hòa và chiếu sáng về lâu dài. Sân thượng trồng cây còn có tác dụng cách nhiệt cho tầng 3. Cách thứ năm là hợp tác thi công. Khi nhiều chủ nhà trong cùng dãy xây gần thời điểm, có thể cùng chọn một nhà thầu để thương lượng đơn giá tốt hơn, chia sẻ chi phí khảo sát địa chất, và đảm bảo mặt đứng đồng bộ theo đúng tinh thần “chuẩn mực, đồng bộ” của bộ mẫu nhà.
Có nên phân kỳ xây dựng để giảm áp lực tài chính?
Phân kỳ xây dựng là cách hợp lý để giảm áp lực tài chính, với điều kiện hoàn thành trọn vẹn phần kết cấu ngay từ đầu, rồi hoàn thiện nội thất và các không gian phụ theo từng giai đoạn. Không nên xây dở dang kết cấu, vừa khó đảm bảo an toàn, vừa có thể ảnh hưởng đến sự đồng bộ của dãy phố theo quy hoạch.
Một kịch bản phân kỳ phổ biến gồm hai giai đoạn. Giai đoạn 1 hoàn thành toàn bộ phần thô cho 3 tầng và tum gồm móng, khung, sàn, tường, mái, chống thấm, điện nước âm tường, cùng mặt tiền theo thiết kế. Đồng thời hoàn thiện đủ để ở tầng trệt và tầng 2: phòng khách, bếp, một hoặc hai phòng ngủ, vệ sinh. Chi phí giai đoạn này thường chiếm khoảng 70 – 80% tổng ngân sách xây dựng. Giai đoạn 2, sau 1 – 3 năm khi tài chính dư dả hơn, hoàn thiện tầng 3, sân thượng với vườn rau, bếp BBQ, khu tập thể dục, cùng các hạng mục nội thất cao cấp hơn. Cách làm này giúp gia đình dọn về ở sớm, giảm tiền thuê nhà, đồng thời không phải vay thêm quá nhiều.
Với nhà đầu tư cho thuê, có thể cân nhắc kịch bản ngược lại: hoàn thiện đầy đủ ngay từ đầu để cho thuê nguyên căn, hoặc cho chuyên gia, kỹ sư tại KCN Tandoland 250 ha và KCN Prodezi 400 ha lân cận thuê theo phòng. Khi đó, mỗi phòng ngủ có khu vệ sinh liền kề là lợi thế, vì thuận tiện cho mô hình cho thuê theo phòng. Dù chọn phương án nào, chủ nhà cần hoàn tất thủ tục xây dựng theo quy định trước khi khởi công. Khi khách hàng xây nhà, chủ đầu tư bàn giao điểm đấu nối điện, cấp nước và thoát nước theo quy định của dự án. Về vốn, một số ngân hàng có sản phẩm cho vay xây dựng, sửa chữa nhà ở dựa trên tài sản đảm bảo là chính lô đất đã có sổ. Đây là lựa chọn đáng tham khảo khi lập kế hoạch tài chính.
Những rủi ro chi phí thường gặp và cách phòng tránh
Rủi ro chi phí phổ biến nhất khi xây nhà phố là phát sinh ngoài hợp đồng, biến động giá vật liệu, móng tốn hơn dự kiến do địa chất, và chất lượng thi công kém dẫn đến sửa chữa sau này. Hầu hết các rủi ro này có thể hạn chế nếu chuẩn bị kỹ ngay từ đầu.
Về phát sinh, nguyên nhân thường là thay đổi thiết kế giữa chừng hoặc hợp đồng không ghi rõ chủng loại vật tư. Cách phòng tránh là chốt thiết kế hoàn chỉnh trước khi ký hợp đồng, yêu cầu phụ lục vật tư chi tiết, và hạn chế thay đổi trong quá trình thi công. Về biến động giá vật liệu, như đã nêu, năm 2026 chứng kiến nhiều đợt tăng giá cát, đá, thép, xi măng. Nên chốt đơn giá cố định với nhà thầu hoặc mua trước các vật tư chính, và luôn dự phòng 5 – 10% ngân sách. Về móng, địa chất vùng Bến Lức có thể khiến chi phí móng cao hơn dự kiến nếu cọc phải ép sâu. Khảo sát địa chất trước khi thiết kế móng là khoản chi nhỏ nhưng giúp tránh rủi ro lớn. Về chất lượng, nên chọn nhà thầu có hồ sơ năng lực rõ ràng, đã thi công nhà phố trong khu đô thị quy hoạch, và có điều khoản bảo hành cụ thể cho kết cấu, chống thấm. Nếu không có thời gian theo dõi, thuê giám sát độc lập là khoản đầu tư xứng đáng.
Ngoài ra, chủ nhà cần tuân thủ đúng quy định xây dựng của dự án để tránh bị yêu cầu sửa chữa. Đó là tầng cao, chiều cao 14,2 m, khoảng lùi trước 2 m và khoảng lùi sau, tum không quá 30% sàn mái, mật độ theo bản vẽ được cấp. Với lô góc, lưu ý khoảng lùi mặt phụ 2 m hoặc 1 m tùy độ rộng đường phụ. Trước khi thiết kế, nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp chỉ tiêu xây dựng áp dụng cho đúng lô của mình.
Câu hỏi thường gặp về chi phí xây nhà tại Dragon Eden
Xây nhà phố 3 tầng trên nền 90 m² tại Dragon Eden hết bao nhiêu tiền?
Theo mặt bằng giá 2026, xây trọn gói hoàn thiện phổ thông khoảng 1,6 – 1,9 tỷ đồng, hoàn thiện khá khoảng 1,9 – 2,2 tỷ đồng. Con số này chưa gồm móng cọc, thiết kế và nội thất rời.
Chi phí phần thô xây nhà 5×18 m khoảng bao nhiêu?
Phần thô và nhân công hoàn thiện khoảng 3,8 – 4,5 triệu đồng/m² quy đổi, tương đương khoảng 1,0 – 1,25 tỷ đồng cho diện tích quy đổi 250 – 280 m², chưa gồm vật tư hoàn thiện.
Diện tích quy đổi là gì?
Diện tích quy đổi là tổng sàn cộng thêm phần móng, mái, sân thượng, sân trước – sau nhân với hệ số. Đây là cơ sở nhà thầu dùng để tính giá. Với mẫu nhà 5×18 m tại Dragon Eden, diện tích quy đổi khoảng 250 – 280 m².
Xây nhà tại Dragon Eden có cần ép cọc không?
Khu vực Bến Lức có nền đất yếu, nên phần lớn nhà phố 3 tầng và tum được khuyến nghị gia cố móng cọc. Chi phí ép cọc thường khoảng 60 – 150 triệu đồng, tùy kết quả khảo sát địa chất.
Xây theo mẫu nhà của chủ đầu tư có rẻ hơn không?
Dùng mẫu nhà sẵn giúp tiết kiệm phần lớn chi phí thiết kế kiến trúc và giảm rủi ro sai chỉ tiêu quy hoạch. Chi phí thi công phụ thuộc vào vật liệu và nhà thầu.
Tổng chi phí đất và nhà tại Dragon Eden khoảng bao nhiêu?
Tổng ngân sách đất nền 90 m² và nhà phố hoàn chỉnh tại Dragon Eden khoảng 4,1 – 5,9 tỷ đồng, tùy phân khu, vị trí và mức hoàn thiện.
Xây nhà phố 5×18 m mất bao lâu?
Thời gian thi công nhà phố 3 tầng và tum thường khoảng 5 – 7 tháng, tùy phương án móng, mức hoàn thiện và thời tiết.
Có bắt buộc phải xây nhà ngay sau khi mua đất Dragon Eden không?
Không. Dự án không quy định thời hạn bắt buộc phải xây, nên chủ nhà có thể chủ động thời điểm xây và phân kỳ theo kế hoạch tài chính.
Nhận mẫu nhà và tư vấn xây dựng ở đâu?
Để nhận bộ mẫu nhà phố, chỉ tiêu xây dựng áp dụng cho lô cụ thể và tư vấn chọn nền phù hợp với ngân sách xây nhà, bạn đọc có thể truy cập website chính thức Dragon Eden – dragonedencity.vn, hoặc liên hệ hotline 0937.986.565. Sales Gallery đặt tại 2012 Võ Văn Kiệt, phường An Lạc, TP.HCM.
